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【実録】土地購入の流れ・売買契約の注意点・ローンの話

土地購入の流れ 解説 土地購入に必要なお金

土地の購入にかかる知識は専門的で難しい!Google検索上位に個人ブログの記事は表示されにくいので、実際のエピソードを交えた記事は探しにくいと思います。

もちろん、当ブログより詳しく書いてある専門サイトはたくさんあります。

ですが、当ブログ内で土地関連を一通りはまとめていた方が読者様にとって読みやすいと思いますので頑張りますw

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ヨムオ

個人ブログの土地購入やローンに関する記事は、google検索で探すのが大変!(上位のほとんどが業者です。)

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カミサン

でも我が家では個人のブログのローン関連記事を参考にしたから、需要はあると思うよ。

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るんばー

読者の皆様、ご主人たちの体験はややアブノーマルなので、話半分でお読みくださいましね。

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るんばー

アブノーマルて…

否定できないのが悔しい!

こんな人にオススメ!

☑難しい土地購入の流れをサックリ読みたい方

☑ローン関連記事を読む前の基礎知識を簡単に学びたい方

土地購入の流れは買い付け・購入契約・引渡しの3段階

土地購入は買い付け・購入契約・引渡しの3つのパートから構成されます。

土地を先に買っておくのか

土地と並行してハウスメーカーとの仮契約を進めるのか

ハウスメーカーが土地を供給するのか

それぞれで話が少しずつ変わりますが、大筋は買い付け・購入契約・引渡し の流れで相違ありません。

買い付け(契約)の注意点

まずは買い付けですね。

買い付けとは、気に入った土地に対して「買う意思がある」ということを売主側に伝える行為です。

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カミサン

その土地!

共働き夫婦が貰い受ける!!

購入に必要なお金一覧

購入にかかる費用は土地代以外にもかかります。

↓が費用の内訳

  • 土地費用
  • 買い付け金(土地費用のいくらかを先に払う)
  • 契約書印紙代
  • 仲介手数料
  • 所有権移転登記費用

〇買い付け金とは?

買い付け金(手付金とも)は、土地の価格の5-10%で計算される費用です。

予算内に収まる土地を選ぶのも大事ですが、自己資金として捻出できるかどうかも実は大事ですね。

例えば2000万円の土地なら一括で200万円の買い付け金が必要です(消費税は土地購入にはかかりません)。

〇仲介手数料とは?

『宅地建物取引業法』で定められた費用です。

売り主と買い主の間に不動産業者が媒介した場合に、不動産業者に支払われるお金のことです。

引っ越しの新居探しでも仲介手数料を払いますよね、それをイメージすると分かり易いですね。

以下のような計算で費用が決まります。

  • 取引額200万円以下の部分:取引額の5%以内
  • 取引額200万円を超え400万円以下の部分:取引額の4%以内
  • 取引額400万円を超える部分:取引額の3%以内

取引額が400万円以下という事は、新築用の土地購入においてはほとんど考えなくて良いかもしれません。(激安の山を買う場合は別ですが)

なので 、400万円を越える土地代に対しては、価格×3%+6万円 で簡単に計算してしまって良いです。

うちの場合、土地代が2000万円でしたので仲介手数料は税込み約72万円でした。

〇所有権移転登記費用とは?

固定資産評価額×1.5%+司法書士の報酬です。

ご自身で手続されると司法書士への報酬を浮かせることが出来ます。

我が家では当然…

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共働き夫婦

丸投げしたに決まってるでしょ!

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るんばー

ですよね。

買い付けはキャンセルできるが…

ですが、買い付けは厳密な契約というわけではありませんので、キャンセル可能です。

ただし、「特別な事情がない限り必ず買う」という強い意志表明として扱われます。

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るんばー

本当に、ほんとうに

この土地でいいんですね?

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カミサン

えっ、いやぁ・・・

担当営業さんに『売れちゃいますよ』って言われて…

※上のやり取りはフィクションで、一切せかされていませんよwww

このように煮え切らない気持ちで買い付け(契約)をして、後日キャンセルすることになってもペナルティはありません。

が、関係者の大変な労力を犠牲にしてしまうので、買い付けは慎重に行くべきかと思います。

とはいえ家づくりは一生に一度の大舞台です。

キャンセルを躊躇していては長い新居生活が不幸になっちゃいますね。

後悔しないためにも、誠実な謝罪をしてキャンセルしましょう。

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ヨムオ

申し訳ありませんでしたーーー!

購入契約したら、買主都合でキャンセルする場合、買い付け金は戻ってきませんので良く考えましょうね。

ちなみに売主の都合でキャンセルされる場合、売主から買主に手付金の2倍の金額が支払われるそうです。

間取り図をもらう前に買い付けする事も・・・

買い付けを決めるタイミングで、間取り図を全く見ていないという方もいると思います。

土地を先に購入、後からメーカーを決める方のほとんどはこのパターンですよね。

ハウスメーカーでの施工の場合、予算提示⇒間取り・見積もり作成⇒土地選びというプロセスをとる事が多いので、間取り図に合った土地を購入できることが多いかと思います。

買い付け前に絶対確認しておきたいこと

土地の持つ多少のデメリットは、家側を調整する事で解決します。

ただし、以下に示す点は家の性能でカバーしきれないので買い付け前に絶対に確認しておくべきです。

〇買い付け前に絶対に確認しておくべき事

  • 反社会勢力がご近所さんにならないか?
  • 旗竿地ではないか?
  • 現地と登記の違いやセットバックの有無

これらにの情報に関して、ハウスメーカーをはさまず自分たちだけで土地購入する場合は要注意です。

ブランド力を大事にする大手ハウスメーカーの場合は、専任の信頼できる不動産業者を仲介しますから、何も考えなくても安心です(でした)。

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共働き夫婦

確認すべき事多すぎ

専門用語やめてー

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るんばー

本当に良く家づくりに成功しましたね・・・

なお、上記よりも優先順位は下だけれど大事な点はリンクを張っておきますので一緒に確認してみてください。

絶対に購入したい土地の条件とは?

〇失敗しない土地選びのポイント

我が家で買わなかった土地の特徴と土地選びの4つのポイント丨神間取りまでの道のり⑥失敗・後悔しないための土地選びで注意すべき7つの盲点
買い付け時の注意点まとめ

☑買い付け金は土地価格の5-10%が目安

☑買い付けは契約だが、ペナルティなくキャンセルできる

☑間取り図をもらう前に買い付けする場合がある

☑買い付け前に絶対確認すべきことがある

購入(契約)

無事に買い付け(契約)が成功したら、購入の段階に移ります。

購入の段階は以下の3つに分けられます。

  1. 住宅ローンの事前審査
  2. 重要事項説明
  3. 売買契約

この辺は専門サイトが詳しく書いてありますので、買い主(=読者様)にとって大事な事だけすごく簡単に説明しちゃいますよ。

住宅ローンの事前審査

事前審査とは仮審査とも言います。

チェックされる項目は①希望融資額②申込者の属性③個人信用情報④過去の取引です。

この中で申込者が申請するのは①と②です。

②については分かりにくいと思いますので補足します。

一言で言うと申込者が返済可能か判断するための材料です。

借入時と完済時の年齢、債務状況、勤務先・勤続年数・雇用形態・給与の7項目を申告します。

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るんばー

ローンの審査はシンプルかつシビア・・・

土地の予算決めは重要ですね。

重要事項説明

宅地建物取引業者が、土地の重要な事項についての説明を行います。

法律で定められているため、確実におこなわれます。

内容は非常に専門的でチンプンカンプンです。

説明するのも難しいので、宅建業者さんに聞いた超重要事項だけ解説しましすね。

『道路と敷地が2m以上接していない』『敷地が私道にしか接しておらず道路位置指定を受けていない』といった場合、建物が建てられません。

勿論、ハウスメーカー経由で土地探しをした場合は、建物を建てられない土地を売るような業者は紹介されないとは思います。

ですが、建物の種類が法令上制限される可能性もあります。

例えば『用途地域』や『建ぺい率』の制限によって建物の高さと面積が制限される可能性もあります

重要事項を判断したうえでの契約となります。

最終決定はくれぐれも慎重に行いましょう。

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ヨムオ

重要事項の説明は契約前に余裕をもって書面で送付されます。

じっくり読んで確認して契約に臨みましょう。

売買契約

売買契約は売り主と買い主が顔を合わせて行います。

重要事項の確認後に、契約書の読み合わせを行います。

さて、売買契約をする段階においてお金はどうなるでしょうか?

実はこの段階でローンの仮審査は終了しているはずです、そして売買契約後にローンの本審査が始まります。

本審査に通れば、引き渡し日に合わせて残金決済(ローンの融資)が完了して、土地は晴れてあなたの物というわけですね。

ここで問題があります。

もし、ローン本審査に不合格だったらどうなるのか?

ローンが通らなかったら契約を白紙にもどすローン特約があるかを確認してください、でないと契約不履行で買い付け金は戻ってきません。

この点が一番大事ですね。

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カミサン

そろそろ、あたまがパンクしそう・・・

引渡し

これで終わりです。

土地代の残金が支払われること、諸費用(登記変更にかかる手続きのお金)が支払われることで、土地の引き渡しが完了します。

実際の引渡しは引き渡し確認書一枚で済みますのでアッサリしたもので、『土地を買ったぞー!』という実感はほとんどないでしょう。

大事なのは引渡し前!

売買契約締結後~引き渡し前までに契約書に書かれている売り主の義務が果たされているかどうかという点を確認しておきたいですね。

といっても共働き夫婦の場合はへーベルハウス営業さん&担当不動産会社さんが相手方土地所有者&相手方不動産会社と代理交渉してくれました。

なので、この辺の知識は当時は全然持ち合わせていなかったですし、経験もありませんwww

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共働き夫婦

共働き夫婦にそんな時間は無いヨ泣

なのでこの辺は検索してわかった内容を書かせていただきますのでご了承ください。

引き渡し完了までに生じやすいトラブルには土地境界確認があるようです。

どういう事か?

境界標識 土地購入 引渡し前

ご近所さんとの土地の境界に↑の写真のような『境界標識』があれば問題は生じません、土地の見学時に確認しておきましょう。

確認方法は、契約書に書かれていた売り主側の義務が果たされているかどうかです。

引渡しのときまでに隣地との境界を明示する、抵当権等の担保権を抹消すると書かれている場合は、実行されているかどうかを確認する必要があります。

共働き夫婦の実際の動き

ここからは臨場感を楽しんでいただくために、普段の話し言葉でいきますね。

そして、いくらかの演出もありますのでご了承ください。

土地選びは突然に…

2017年春、チョウジョが幼稚園の年中さんの頃の話になる。

ちょうどヨムオの武者修行と単身赴任が終わった時期だったか。

カミサンから、とうとうあのコトバが出てきたんだ。

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カミサン

チョウジョが小学校に入るまでに、一軒家を持とう!!

なんの捻りもない、ただひたすらに強力な、ド直球な要望だった。

今まで、単身赴任で好き勝手やらせてもらったもんな…

そう、これは人生のミッションでもあるんだ。

ヨムオとしてはタワーマンションへの憧れもあった。

が、いかんせんココはド田舎だ。

タワーマンションなんて街の中心にしかないし、ホストのにーちゃんとキャバクラのねーちゃんしか住んでいない(※完全にヨムオの偏見です)

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ヨムオ

注文住宅しかないな…

とはいえ一つ大きな問題があった。

そう、我々は社畜共働きだったのだ。

なんせ休みが無い…

こんな環境で打ち合わせなど満足にできるはずもない。

他社比較や相見積もりしている時間など無かった。

この時点でヘーベルハウスの一択だった。

へーベルハウスはとにかく災害に強いし、ブランド力があるから極論全任せでもマトモな家になりそうだし、メンテナンスシステムもしっかりしているし、外壁が丈夫で塗装しなくても長持ちするしetc…

それに、へーベルハウスには相見積もりは効果がない…

へーベルハウスに割引交渉が効かない理由

〇割引されるための条件は決まっています

へーベルハウスで割引交渉はできない|ただし例外あり、その秘密を暴露

世間的には相見積もりをとって、競合ハウスメーカーを選ぶのが当たり前なのだろうが、そんなことはどうでも良い。

我が家は面倒な事は全部任せられる大手ハウスメーカー、しかも割引交渉しなくても良いへーベルハウスに決めた。

そこから土地選びが始まった…

土地選びにかけた時間は2週間

電撃買い付けである。

世間的にいわれる土地選びの平均期間は1.4年だというから、圧倒的に早い方ではあると思うのだが、どうだろう?

なぜこのように早い決断をした(できた)かには、後付けだが以下の4点の理由が考えられる。

  • 土地候補ピックアップを不動産会社に外注した
  • 希望する土地の条件が厳しく、候補が少なかった
  • タイムリミット(小学校入学前)を決めていた
  • 早く家の打ち合わせに移りたかった

後悔しない土地選びの条件

〇候補を絞るための4つの条件とは?

我が家で買わなかった土地の特徴と土地選びの4つのポイント丨神間取りまでの道のり⑥

土地選びの詳しい話は上のリンクを読んでほしい。

とにもかくにも、土地選びについては『ただ待てばよい』という簡単な話ではない。

タイムリミットがある以上、家づくりは進めなければならないのだ。

幸いなことに80点以上の土地は見つけられたと思う。

買い付け金は何とか捻出

共働き夫婦の住まいはハッキリ言って田舎だ。

とはいえ、田舎の中では珍しい人口増加率プラスの街だったので坪単価は高め。

結論から言うと2000万円の土地を購入する事になる共働き夫婦。

買い付け金は10%の計算で、200万円もの現金を捻出しなければならない。

が、つい2年前に学生時代から乗ってきた車を変えたばかりだ…

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ヨムオ

定額預金を崩さざるを得ないな

苦渋の決断だが、土地を得ない事には家づくりは進まない。

幸いなことに、この土地を購入予定のライバルはいなかった。

さすがに相場の倍の値段だ、ふつうは誰も手を出さないだろう。

かくして買い付けは無事に成功。

土地を手に入れたが、財布はいっそう軽く、懐はさみしくなった。

2017年初夏の話である。

ボーナスがこれほど待ち遠しい事はなかったな…

土地購入と引き渡しはあっさり目

土地購入についての心配事は多岐にわたるだろう

  • 良い土地に出会えるか?
  • 予算にあっているか?
  • ローン審査に通るか?

土地購入費用のローン審査はヨムオ個人で受けることとなった。

もし万が一審査に通らなかったら困るところだが、サイアクのときは共働き夫婦共通の名義にしてしまえば良いだろうという算段もあり。

買い付けのライバルもいなかったので、気楽なものだった。

そして呆気なく土地購入契約と引き渡しを受けて、共働き夫婦の土地選びは無事に終わった。

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共働き夫婦

えっ、もう終わりなの?

そう思った読者の皆様も多いだろう。

ドラマチックな展開があった方がブログ的には美味しいのだが、現実はこんなものだ。

以上が我が家の土地購入物語だ。

あまりブログ映えしない話だったかもしれないが、参考にしていただけると幸いだ。

『【実録】土地購入の流れ・売買契約の注意点・ローンの話』のまとめ

専門用語ばかりで解説を読むのも難しい土地購入の流れについて極力簡単に、かつ必要最小限でラクできるような解説を行いました。

また、我が家のエピソードを追加する事で、流れをイメージしやすくしましたがいかがでしたか?

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お読みいただきありがとうございました。

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ご質問がありましたらtwitterinstagramにお気軽にどうぞ。

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るんばー

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