我が家で買わなかった土地の特徴と土地選びの4つのポイント丨神間取りまでの道のり⑥

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ヨムオ

今回は今まで当ブログでは触れてこなかった『土地選び』について考えてみようと思います。

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カミサン

土地はワタシの直感で選んだけど、大当たりだったでしょ?

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ヨムオ

そうだね、1回目の土地巡りでは出会えなかったけど、待って良かったね!

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カミサン

やっぱり日頃の良い行いが出ちゃうよね、さすがワタシ♡

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るんばー

ご主人はやはり只者ではないですね!

るんばーはご主人の家にもらわれて幸せです。

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カミサン

もう、るんばーちゃんたら上手ね♡

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ヨムオ

はいはーい、身内で褒めあってもしょうがないでしょ…

本題に行くよー。

今回の記事は土地選びに関するテーマです。

①土地選びの優先順位②なぜ今の土地を選んだのか③なぜ他の土地選ばなかったのかなどを共有したいと思います。

いつにも増して写真のない記事ですが、お付き合いいただけると嬉しいです。

この記事をオススメしたい人

☑良い土地に巡り合いたい人

☑土地選びで後悔したくない人

☑土地選びのポイントを知りたい人

土地選びのための4つのポイント

我が家の住居は某地方都市です。

人口数十万の都市に職場があり、移動は専ら自家用車というザ・県庁所在地?的な場所です。

基本的に土地というものは、お金を出すほど質が良いもの・おおきな面積を購入できます。が、実際は建物のお金もあるので、予算と相談したうえで優先すべきポイント順に土地を吟味していく必要があります。

まずは土地選びのざっくり4要素を紹介します。

土地選びの4要素

①インフラ

②人口動態

③ハザードマップ

④宅地適正

インフラ

インフラは交通や施設・設備などの暮らしを支えるシステムですね。

公共交通機関の充実(バス停・駅)、道路整備(国道・高速道路など)、首都圏へのアクセス性、通勤経路、商業施設(スーパー・コンビニ・商店街など)、公共施設(役所・警察署・病院・公園など)、教育施設(学校・図書館など)、エンタメ施設(映画館・モール・遊園地など)を指します。

あなたのご家庭にとってこの中で特に大事なものは何でしょうか?

車を持たない、運転しない人にとっては公共交通機関は何より優先すべきものかもしれませんね。

逆に首都圏から離れた土地では車がないと生活できませんから、道路整備がキーになるかもしれません。

我が家の優先度は道路整備・教育施設・通勤経路を優先しました。教育施設は特に重要で(我が家は私立小学校への入学を考えていましたが、不合格だった時に備えて)公立小学校の通学範囲内をまず第1条件としました。

また、公共施設の充実した街は治安が良い傾向にあるため参考にしていました。

人口動態

我が家は人口動態に注目して住む町の候補をピックアップしました。

この10年で人口が増えていない街は将来的に空き家問題が発生するリスクが高いですよね?そういった街は、得てして古い分譲地であることもあって道が細くて通りにい、先住市民が老人ばかりで閉鎖的、なんてことも想像に難くないですよね…

逆に人口が増えている街は若者世代が多く、子どもたちも多い活気のある街であることが多いのではないでしょうか?そのような街は新しい分譲地が多く、道路は広くて、周囲も若い家庭が多いので、僕は前者のような高齢な街より適度な距離感があって住みやすいかなと感じます。

ハザードマップ

 ハザードマップとは自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものです。

 予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が既存の地図上に図示されています。

 被害予想地図を利用することにより、災害発時に住民などは迅速・的確に避難を行うことができ、また二次災害発生予想箇所を避けることができるため、災害による被害の低減にあたり非常に有効です。

(wikipediaより引用転載)

ハザードマップはその土地の古くからの話を知らなくても、災害に強い場所を知る手掛かりになるため絶対に見ておくべきものです。

我が家の場合は大きな川が通っていて150年以上前に一度だけ決壊していました。ハザードマップにはこの点が考慮されており、土地をどれだけ盛り上げておけば床上(床下)浸水のリスクが下げられるかもわかります。

ハザードマップ以外にも近所に古い寺社仏閣があるかどうかもその土地の安全性を探る参考になるので地図を見てみると良いと思います。

宅地適正

宅地適正というのは僕の勝手なコトバです。

その土地に建物を建てる(建てた)として、建てやすい・住みやすい・売りやすいという条件がそろっているかどうかを適正としています。

例えば『建てやすさ 』でいえば、①幹線道路沿いから一本路地を入る②重機が充分すれ違える③土地改良費が不要といったところです。

土地改良費は軟弱地盤に対する補強措置で、鉄骨構造の家を建てるときには高い時で100万円近くのコストがかかります。我が家は強固な地盤のおかげで改良費がほとんどかかっていません。

次に『 住みやすさ』です。これは①日照・土地・道路の広さ②隣人や地域性③自治体の政策といったポイントがあります。

②は住んでみないとなかなかわかりませんが、ハウスメーカーの営業さんに聞けばその土地に建てている家のオーナーの状況も把握している場合があるので参考になります。①は住みやすさに直結する項目なので必ず現地見学でシミュレーションを行いましょう。③は候補地に迷ったら比較材料として優れています。

最後に『売りやすさ』です。万が一得ることになったら…建物は減価償却しますが、土地くらいは購入金額で売りたいものですよね。どういった土地が売れるかはインフラ・人口動態・ハザードマップ・宅地適正がバランスよく高い土地です。

購入した土地について

購入した土地については気に入ったから購入したので、実はあまりトピックはありませんので、サクッと紹介します。

気に入った点

インフラ

  • 小学校が近くにあり徒歩圏内
  • スーパー・ショッピングモール、大小の公園が豊富
  • 今後大規模なインフラ整備が予想される

人口動態

  • 県内唯一の人口増加率プラス
  • 企業誘致が進んでいて若者世代が多い

ハザードマップ

  • 大きな川があるが100年単位の決壊
  • ハザードマップ的には避難不要

宅地適正

  • 土地区画整理
  • 100坪以上
  • 周囲に3階建て以上の建築なし

気に入らなかった点

明らかに不満だった点はありません。

実はこれってすごい事だと後からわかりました。なぜなら購入しなかった土地には少なくとも1つ以上の明らかな不満があったからです。

不満の無い土地というのは相性が良いのでそこに決めてしまっても良いくらいレアなので大事にしましょう。

不安だった点

  • 北側道路だったため玄関が北側(鬼門)になる
  • 南側に2階建ての戸建てが建築済みで日照が気になる

〇鬼門玄関について

風水ガン無視で家建てたら思いのほか快適で笑った間取りの制限要素を理解・克服する方法|神間取りまでの道のり⑤

〇北側玄関について

失敗しないための間取り|玄関は北側?南側?

購入しなかった土地の不満点は?

土地A:立地最高だが…近くに

この土地はインフラ関連に気に入らない点が複数ありました。結果はやばやと候補から消えていました。

インフラ

  • 小学校が近くにない
  • ガソリンスタンドの廃タイヤの悪臭あり

土地B:職場近く小学校近くだけど…土地の下に

この土地はインフラは最高だったのですが、宅地適正が我が家の理想に合いませんでした。

宅地適正

  • 土地の下に用水路
  • 水路上に建築できない(基礎の問題)
  • 歪な形状の狭小住宅に

土地C:高台で景色も風も光も最高だが…周囲が

この土地は高台にあって家の中では優雅な生活が送れそうだったのですが、古い分譲地でした。

周囲は50-60代の団塊世代ばかり、通勤距離は短いものの朝大渋滞する道ということで複合的にダメでした。

土地D:購入した土地と同条件で日当たり良し…でも古屋付き

古屋付きというのは意外と面倒だってご存知でしたか?

まず解体費用が(売れないなどの条件が無ければ)買い手持ちだという点です。木造では3-5万円の解体費用、鉄骨ではその倍というのが相場と言われています。

おそらく40坪はありそうな建物です。この時点で100-200万円が余計にかかってしまうというのは抵抗がありますよね?

他にも地中障害物として基礎や浄化水槽の撤去費用がかさむこともあったりします。

こうした点から、良い条件の土地でしたが古屋付きという事で縁がありませんでした。

土地選びのポイントと我が家が買わなかった土地の欠点についてのまとめ

〇土地選びに関する記事はこちら

新築・建売の土地選びで優先すべき条件は通勤時間!|離婚を回避する家づくり失敗・後悔しないための土地選びで注意すべき7つの盲点

この記事では土地を吟味するための4つの要素を紹介しました。この要素を細かくチェックしていくと購入すべき土地が必ず見えてきます。

100%満足する土地はなかなか無いですが、不満のない土地なら必ず出会えるので充分な時間をかけてシミュレーションしてみてください。

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ヨムオ

今回の記事はいかがでしたでしょうか?

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〇神間取りシリーズ第1~5回まで

初めての間取り打ち合わせ|神間取りまでの道のり家づくりのコンセプトは超大事!理想の家10か条をつくろう|神間取りまでの道のり②一括間取り作成サイトの賢い使い方|神間取りまでの道のり③令和の家づくりにオススメの本は?必携の12冊|神間取り④間取りの制限要素を理解・克服する方法|神間取りまでの道のり⑤

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