ハウスメーカーの仮契約と本契約とは?実際の流れと注意すべき10の知識を解説

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ヨムオ

今回は記事を書くにあたり勉強しなおしました!

旭化成ホームズの敏腕営業さんがフルサポートしてくれていたのが骨身にしみたねー。

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カミサン

相当甘やかされて家を建てたのが分かったね。

信頼できる営業担当さんは本当に大事だと実感しました。

※この記事を書くにあたり、再度いろいろ勉強しました。素人目線ですが分かりにくいところを解説できたと思っています。それではどうぞ。

我が家では最初からほぼ旭化成ホームズと決めていましたので苦労はありませんでした。

一般的な施主さんの場合は、複数のハウスメーカーから間取りと見積もりを提示してもらって比較検討をすると思います。

そして気に入ったハウスメーカーと仮契約を結んで、間取り図の修正・設備・インテリア・エクステリアを決めていきます。

ですが、こういった契約の流れって後から見ればわかるんですが、取り組んでいる最中はわかりにくいんですよね・・・

あれよあれよという間に話がすすんで気づいたら何となく家が建っていたという後悔話も良く聞きます。

今回の記事ではハウスメーカーと仮契約する前にしておくべき6つの事、本契約までにしておくべき4つの事をご紹介します。

仮契約と本契約とは?

実は、僕は『仮契約 』 と『本契約』の内容があまりわかっていませんでした。

へーベルハウスの担当営業さんに、間取りの打ち合わせが何度か進んだ頃に「そろそろ仮契約にうつりましょう」と言われて、まだ仮の段階にも至っていなかったのかと驚いた記憶があります。

仮契約とは

ザックリ言うと、仮契約とはハウスメーカー選びと言えます。

各社のプランと見積もりを比較して、このハウスメーカーであれば自分の理想の家が建てられるだろうという会社に家づくりを依頼することを仮契約といいます。

仮という枕詞がつくものの、申込み金が発生するちゃんとした契約です。

仮契約を結ぶまでに考えるべき点は以下の3つです。

  1. 土地の確保・購入
  2. 土地のローンの決定
  3. HMのプラン・見積もりの比較

仮契約を結ぶまでに重要な決定事項があることがわかると思います。

ローコスト住宅では仮契約を急かされるという話を聞きますが、それだけ迷いの生まれる選択であるというわけですね。

なので迷いがあるうちは、一切の契約をしてはいけません。契約後にキャンセル料・違約金が発生するリスクがあるからです。

本契約とは

では『本契約』とはなんでしょうか?

これもザックリ言うと、建設工事の請負と言えます。

仮契約を結んでから決まった内容をもとに家を建てることが本契約に当たります。

本契約までに決めることは大きく4つです。

  1. 間取りの確定
  2. 設備の確定
  3. 仕様の確定
  4. インテリアの確定

この内容を確定したうえで本契約を締結、住宅ローンを組んだり、施工日程を組んだりということが始まります。

ですから、本契約の後の変更は基本的に追加のお金がかかります。

仮契約と本契約の間

以上の内容をまとめると、ハウスメーカーを決めたら(=仮契約を結んだ)、工事開始(=本契約を結ぶ)が始まるという事ですね。

仮契約と本契約の意味するところは何となく理解できましたでしょうか?

さて、家づくりの悩ましいところは仮契約前から本契約前までということで、この期間を無駄にしないために、あらかじめ知っておくべき(やっておくべき)事を紹介します。

仮契約前に知っておく(やっておく)べき6つの事

予算を伝える

家づくりは多額のお金が必要でローンでの購入が一般的です。

年収による誤差が大きいところですが、 住宅ローンの返済額は年収の20%以下に抑えるという考え方がありますのでご参考までに。

算出した予算で、どの程度の家が建つのかを各ハウスメーカーに見積もりを立ててもらいます。

この過程はハウスメーカー側にお任せで計算してもらっても構いません。ハウスメーカー側も無理なローンを組んで回収できなかったら大損ですから、しっかり計算してくれるはずです。

引き渡しのタイミング

各家庭ごとに家があったら良いタイミングがありますよね?

我が家では長女が小学校入学の前に引き渡しを受けられるように、2年前からへーベルハウスに足を運びました。

なので、間取り・設計に時間をかけたい仮契約後~本契約までの期間を余裕をもって打ち合わせの時間に充てることができました。

ギリギリで行動すると本当に焦ることになるので注意しましょう。

土地を選ぶ

一般的にはハウスメーカーと土地はセットです。

不動産兼業で土地を売りにしている地元のハウスメーカーもありますが、たいていはハウスメーカーお抱えの不動産業者が土地を斡旋しています。

例えば、住林・積水に土地と間取りの見積もりを依頼しました。『家は住林の家が良いけど、土地は積水の方が良い 』 なんてこともあります。

なので土地と建物をセットに考えるというのが後悔しない家づくりの一歩だと思います。

土地見学の際に、土地の法規制についても説明を受けたいと伝えておくと良いかと思います。

間取り希望を伝える

土地選びと並行して間取り図の作成が始まります。

ご自身の【理想の家10か条】はとても有用です。

家づくりのコンセプトは超大事!理想の家10か条をつくろう|神間取りまでの道のり②

理想を明文化しておくことで、優先順位や目的がはっきりしてきます。

むしろ間取り図作成のうち合わせでは【理想の家10か条】を見せるだけでもO.K.なくらい超有用なのでぜひ作成してみてください。

見積もりを出してもらう

ハウスメーカーごとに見積もりの出し方が異なります。本体工事・付帯工事・設備などをすべてひっくるめた総額として見積もりとして依頼しておきましょう。

設備・仕様1)設備とは玄関・窓・トイレ・バスルーム・洗面台などです。仕様とは床材・外壁・構造躯体などです。については、おおまかなグレードを踏まえた見積もり2)指定が無ければ標準仕様というのが一般的だそうです。を比較するのがベターです。

さらにビルトイン食洗機・床暖房・カーポート・タイル装飾などオプション的な希望も伝えておくとさらに良いですね。

また、土地の法規制3)北側斜線・道路斜線・建ぺい率など家を建てる時に土地によっては制限される内容があります。を順守した見積もりを立ててもらいましょう。

ハウスメーカーによっては、これらの細かい見積もりまでは出せないと言われるかもしれませんが、そこで参考値すら出さずに見積もりを渋るようなハウスメーカーはあまり信頼できないかもしれません。

間取りの修正と見積もりの比較

【理想の家10か条】を見せたうえで、細かな見積もりの総額を依頼できていれば、より完成度が高い間取り図と見積もりをゲットできると思います。

初めての間取りを受け取ったら、どこが好きでどこが気に入らないかをポストイットで注釈していきましょう。

自分自身で【理想の家10か条】に基づく間取り図を作成してみるのも良いですね。

初めての間取り打ち合わせ|神間取りまでの道のり

ハウスメーカー視点で考えれば、見込みのない客から何度も間取りの修正を受けることはできません。仮契約前の間取り図修正が有料というハウスメーカーもあるくらいです。

もし『複数回の間取り修正で希望に合わない 』『見積もりが予算から大きく逸脱する』 こういったハウスメーカーとは縁が無かったと諦めるのも選択肢に上がってくるかと思います。


本契約前に知っておく(やっておく)べき4つの事

基本的に大手であれば対応は確実だと思いますが、流れとして以下の順序をおぼえておいた方がよいでしょう。

地盤調査

へーベルハウスでは地盤調査を第3機関に依頼して実施しているので信頼性の高い結果が得られます。

地盤調査で万が一弱い土地と判断された場合は、地盤改良工事という工事が別に必要となります。

なお地盤調査は法律で義務化されております、大事なのは本契約の前後どちらで行うか?という事ですね。

この辺は記事を書くにあたり調べたので、契約当時は知りませんでしたw

へーベルハウスでは本契約前に調査をしています(ありがたやー)。

間取り・設備の確定

間取り・設備は仮契約後から決めることになります。

通常、間取りは仮契約を結ぶ段階でほぼ確定というところまで進めておきたいといわれています。

仮契約~本契約までは3か月程度というのが一般的とされているからです。

が、実際はそんな短期間に納得・満足できるほど熟考できるわけないと思います。

我が家では仮契約~本契約まで1年弱の期間がありました。早めに動いておくと間取りに充分な時間を割くことができるのでおススメです。

外構の範囲を決める

舗装・庭木 ・カーポート・物置をハウスメーカーに受注するか、地元の業者に受注するかを決めます。

外構をハウスメーカーに依頼するメリットは、①引き渡しを目安に仕事が完了すること②建物と調和のとれた外構をつくれることです。

外構を地元の業者に依頼するメリットは、①コストが安いこと②自由度が高いことです。

両者の比較については、今後別記事を書くつもりです。

着工日・引き渡し日・それに合わせた引っ越し日程

我が家の流れを紹介します。

STEP.1
我が家では行わず
  • モデルハウス巡り
  • 資料集め
  • 家づくりの勉強
  • 間取り・見積もり依頼
STEP.2
2017年6月
  • へーベルハウスを訪問
  • 土地選び
  • 間取り図・見積書
STEP.3
2017年9月
  • 仮契約
  • 土地ローン申請
STEP.4
2017年9月―2018年6月
  • 間取
  • インテリア
  • 外構
STEP.5
2018年6月~9月
 

  • 本契約
  • 住宅ローン審査
  • 地盤調査
STEP.5
2018年9月~2019年2月
 

  • 工事
STEP.6
2019年2月
 

  • 引き渡し

Step4が異常に長いですね。仮契約後~本契約まで9カ月あります。

それ以外の期間がおおむね一般的かと思いますので、希望の引き渡し日から逆算した日程でStepを始められると良いと思います。

ハウスメーカーの仮契約と本契約とは?実際の流れと注意すべき10の知識を解説のまとめ

いかがでしたでしょうか?

仮契約と本契約についての説明は分かり易かったでしょうか?

契約と引き渡しまでの流れ、参考になりますと幸いです。

References   [ + ]

1.設備とは玄関・窓・トイレ・バスルーム・洗面台などです。仕様とは床材・外壁・構造躯体などです。
2.指定が無ければ標準仕様というのが一般的だそうです。
3.北側斜線・道路斜線・建ぺい率など家を建てる時に土地によっては制限される内容があります。

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